前几天去了宜兴后，
紧接着飞了菲律宾。
到首都马尼拉，看了看当地的房子。
之前写过几次马尼拉房产，大部分信息来自于第三方马来西亚第二家园参加华侨生联考，实地看了下，它有“大火”的可能，
戳：「0首付」买房啊！
月供「千元」的房子
预测，它可能小火一把
这次实地考察，感觉还是挺不一样的。
马尼拉的房产有些出乎我的意料，
应该算是东南亚几个国家里，最活跃的市场。
1、
说马尼拉马来西亚第二家园参加华侨生联考，先要搞清楚一般意义上马尼拉所知的范围。
马尼拉其实有两个概念，一个是马尼拉大都会（Metro ），一个是马尼拉市。
我们说的菲律宾首都马尼拉，实际指的是马尼拉大都会，
是以其中的“马尼拉市”为核心，涵盖了周边15个城市以及1个自治市。
这总共17个城市，可以理解为我们国内的“区”，共同组成了马尼拉大都会（下面说的马尼拉，指的都是马尼拉大都会）。
马尼拉大都会总面积639平方公里，人口1288万（2015年数据），目前差不多是1370万。
（这个数据我经过了仔细核实，有信息说马尼拉人口2400万，是不准确的，指的并不是马尼拉大都会）
做个类比，上海面积6340平方公里，人口2424万。
马尼拉大都会的面积只有上海的1/10，但人口是上海的一半多。
所以，马尼拉大都会的人口密度非常大，是个名副其实的“堵城”。
给房地产市场带来了不小的购买力和租房需求。
之前写泰国、柬埔寨，
都说到一个问题国外在职学位班，二手房市场还没有起来，没有数据。
但菲律宾有这个市场在。
2、
马尼拉是个贫富差距挺大的地方，有林立的高楼，也有贫民窟。
从游玩的角度看，是个挺无趣的城市，到处都是人，又堵得厉害。
菲律宾人的生活，基本都被“财阀”们控制着。
比如SM集团、集团……
这些集团几乎垄断了菲律宾所有的产业，银行、商超……
包括房地产。
这些集团掌握了很多的土地，
所以，菲律宾人买房，基本也都在这些开发商手里买。
菲律宾人买房，基本只信本土的开发商，
所以，如果中国开发商去当地开发房产，本地人几乎也不会买，
大部分也就是出口转内销，卖给中国人了。
一个建议，
如果中国人去菲律宾买房，中国开发商的房子最好还是别碰了。
3、
菲律宾的房产，分本地人份额和外国人份额，本地人60%，外国人40%。
本国人可以买40%的外国人份额，但外国人不能买本国人的份额。
如果外国人买了本国人的份额，可能房产证下不来。
外国人份额的房子可以卖给外国人和本地人，
但本地人份额的房子，只能卖给本地人，
所以，如果不论是去菲律宾买新房还是二手房，注意不要买到本地人的份额。
4、
在马尼拉大都会买房，
一般在五个区域，3大CBD：、BGC、，北部的奎松，赌场区。
赌场区，这次我没去，不发表意见。
：
传统的中央商务区，发展了挺多年了，可以理解为深圳的罗湖区，新盘少。
BGC：
新兴商务区，外国人多，菲律宾富豪多，外企多，价格已经挺高的了，这几年差不多也翻了一番，单价能到6万人民币/平米，而且新盘很少。
可以把这里理解为未来整个马尼拉大都会的发展目标。
：
菲律宾是世界最大的BPO中心之一（可以理解为英文客服），BPO的业务主要就几种在。
白领多，房价相对低，2-3万人民币/平米左右。
去年这里的新盘多。
奎松：
房价还很低，是从前的行政中心，后来行政中心搬到了马尼拉市，今年政策往这个地方倾斜，出了挺多利好的新政。
房价2-3万人民币/平米左右，今年这里的新盘多。
和奎松都属于目前大兴土木做基建的地方。
如今，大部分投资人，
大部分选择和奎松，外加赌场区这几个地方，因为价格低，甚至能找到单价不到2万人民币的盘。
5、
马尼拉的房产，这几年涨势都不错，BGC的房产，这几年差不多翻了一倍。
去年我的一个读者买的楼盘，这会了解了一下，也涨得挺好的。
这几年马尼拉在修地铁，目前挺多楼盘都开在了地铁附近。
菲律宾的开发商有比较规律的调价规律，
一般新盘预售的时候，房价最低，正式动工前，大涨一次，
之后每年还会上调价格，差不多会有20%的样子。
这几年菲律宾的房价就是这么涨起来的。
从前提到过，菲律宾房产有很好的付款方式，比如0首付。
但现在一般都做不到了。
差不多都得付个15%、20%的样子。
然后每月分期，交房的时候，再付全款。
看了一个房价比价低的项目，
算了一下，首付7万人民币，月供2600块钱，2023年交房的时候，尾款接近30万人民币。
如果房子总价超过了320万比索，购买新房的成本得增加12%的增值税，外加5%左右的杂费。
有些开发商会在这部分钱算在房子的总价里，有些会额外分开计算。
如果卖二手房（现房），税费加中介费，差不多得占房屋总价的10%。
如果在房子还没交房的时候卖掉，这些税费是没有的，但开发商要收一个更名费。
更名费收多少，这个取决于开发商收多少。
有些开发商不鼓励炒楼花，更名费收得高，可能得几万人民币。
有的开发商不介意炒楼花，更名费差不多几千一万人民币的样子。
6、
一个有趣的现象。
因为觉得马尼拉市场有潜力，
从2016年开始，一些中国公司也进入到了这里，
低价收了一些房子屯着，或者拿到中国来卖。
菲律宾开发商按规律调价了，反而这些中国的机构还没调。
所以，如果现在找中国的中介机构买房，
有可能比找开发商买还便宜。
7、
人多地少，所以，马尼拉的房子建的都和香港似的，又高又密，面积还小，一梯N户。
在马尼拉买房，考虑的是纯投资需求，不需要考虑自住。
在尽量小的空间里，实现尽量多的功能。
有个很有特色的地方，马尼拉的房子出租，很多时候是按床位来的。
一个20多平的，得住三个人，一个上下铺再加一个单人床。
（连样板间也是这样设计的）
一个床位差不多1000多人民币/月。
问了一下这里的人均工资，差不多五六千人民币的样子，
一个月差不多花1/5的钱在租房上面。
菲律宾买房，租出去应该问题不大。
按目前的房价，奎松和的租金回报率达到7%应该没问题，
BGC会低不少，因为房价很高。
二手房市场是存在的，但具体怎么样，说实话，这么短的时间，我没办法考察到这些。
一些比较直观的感受是，当地人是有买房需求的。
去了几个售楼处，都有不少本地人在看房。
随行的工作人员给了一些本地的房产交易网站，有兴趣的朋友可以参考——
8、
菲律宾买房可以获得SRRV签证，是个长期签证，可以在当地生活、上学，
这也是很多菲律宾中介的一个卖点。
关于这个，需要说道说道。
获得SRRV签证有两个方法，35岁以上，在当地银行存2万美金，或者买了5万美金以上的房产，只要存款/房产保留，签证就保留。
拿到了SRRV签证，可以在当地贷款，但不算容易，
现阶段只有一家银行可以给获得SRRV签证的外国人贷款，贷款利率8%左右。
如果胆子够大用杠杆（有风险，有风险，有风险！），
5万美金可以支付2-4套房产的首付（同一开发商），然后申请SRRV签证，
尾款向银行申请贷款，然后，以租金抵贷款。
另，有机构宣传SRRV身份，能够参加华侨生联考。
关于这一点，请把预期放低。
华侨大学、暨南大学，已经宣布不接受SRRV身份以及马来西亚第二家园身份的学生参加这两校的两校联考了。
华侨生联考，目前还没有针对SRRV身份全盘否定，但可以预见，未来会越来越严格。
当前本身关于华侨生的身份的认定，已经比之前更严格了，
对学生和家长都有长期居住在当地的要求，具体戳：“400分上清华”是真的，但没这么简单。
所以，如果想利用SRRV身份来参加国内华侨生高考，需要斟酌一下。
不过，
菲律宾英文是官方语言，语言环境比较好，
而国际学校价格便宜，如果从这方面考虑，倒是可以来这里上学，未来申请欧美的大学。
9、
多说两句，菲律宾内政比较动荡，中菲关系时好时坏，
现任总统杜特尔特是个政治强人，目前的中菲关系处在比较不错的阶段。
菲律宾当地货币是比索，有汇率风险。
以上。
关于马尼拉房产的介绍，差不多就是这些了，
还有问题可以在留言区提问~
马来西亚第二家园参加华侨生联考，马来西亚第二家园计划适合哪些人士?
“马来西亚第二家园计划” – 一项让外籍人士可长期居住在马来西亚的侨居计划。申请程序及要求都相当的简易，不分年龄，性别，种族及信仰，更没有语言的要求限制。
申请者获批后，还能携带配偶，父母及小孩一同前来马来西亚居住。第二家园计划也公开给所有马来西亚公民的外国配偶及拥有长期居留工作证的外国公民。
按照资料显示，一般申请马来西亚第二家园的申请人士都是以下4大类型:
退休人士
马来西亚位于赤道，属于热带海洋性气候，全年温度维持在25度-30度之间，气候温暖适宜，自然环境优美，没有台风、海啸、地震等自然灾害及旅游资源丰富。
加上马来西亚的医疗水平位于世界前列，非常适合养老。马来西亚也被《国际生活》网站评选为全球最佳养老国家世界排名第五。
马来西亚凭借国家的稳定性、优越的亲商环境、创业、税收环境等因素，被世界银行联盟评选为全球第四的最佳投资环境国家。
马来西亚的经济目前处于平稳增长期，房地产投资前景良好。拥有第二家园签证的申请人，可以直接购买永久产权或者99年产权的房产，并且没有数量限制，无需经过FIC的批准，贷款可以贷到最多60%的款。
父母
第二家园计划申请人可以携带60周岁以上的父母一起前往马来西亚居住，父母是我们永远的牵挂，通过依亲签证，我们可以带父母一起移居马来西亚，享受马来西亚先进的医疗环境和优美的自然风光。
子女
第二家园计划的申请人还可以携带21周岁以下的未婚子女，马来西亚沿袭英国及欧美教育体系，其教育水准和文凭受到欧美名校的认可。
马来西亚与欧美名校实行的“3+0课程”和“双联课程”，第二家园计划申请人的子女可以以“跳板留学”的形式获得美国、加拿大、英国和澳大利亚等名校的文凭。如果子女不想在马来西亚留学，也可以以“华侨生”的身份参加华侨联考，轻松就读国内重点大学。
文化爱好者
马来西亚是一个多元化的民族国家，主要是由马来西亚人、华人和印度人组成的。人口的多元化，导致马来西亚文化的多元化及包容性。各种文化在马来西亚和谐共存国外在职学位班，在马来西亚可以看到多民族的特色文化，还可以享受多民族的特色美食。如果你是一个文化探索者和文化爱好者，你可以来马来西亚感受不同的民族风情及民族文化。
如何申请MM2H签证?
步骤1：预先提交
首先，您需要通过 在线申请。填写完此表格后，您可以下载相关表格和必要的文件，这些文件和附件是完成申请所必需的。
步骤2：提交文件
到马来西亚各政府部门提交相关文件（建议不熟悉马来西亚政府部门的申请人通过许可的MM2H代理，跟随MM2H代理进行各个步骤）。
步骤3：获得有条件批准函
在6个月后，移民局MM2H中心将向申请人发出有条件批准函。
步骤4：抵达马来西亚
在申请人带着有条件批准函到达马来西亚时马来西亚第二家园参加华侨生联考，马来西亚第二家园计划适合哪些人士?，申请人必须要在6个月内提交剩余文件。申请人需要做的第一件事就是建立定期存款账户，并将定期存款证书提交给MM2H当局。接下来，申请人及其家属必须要在马来西亚当地任何的私立医院或者注册诊所进行体检，此医疗报告（RB11）必须要发送给MM2H当局，以证明申请人及其家属身体健康。随后，所有申请人及其家属必须购买在马来西亚有效的医疗保险，以支付其医疗费用。购买的文档也必须提交给MM2H当局。尽管这是一项强制性要求，但如果年龄较大的申请人拒绝其医疗保险，则可以免除。想要在马来西亚上学的子女需要申请学生准证才能继续小学或更高级别的教育。学生个人数据表和学生准证必须提交给MM2H管理局。
步骤5：获取MM2H签证
在提交剩余文件后马来西亚第二家园参加华侨生联考，申请人就可以从MM2H移民中心领取签证。
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