随着限购城市逐渐增加到了22城,国内楼市政策收紧,被限制了手脚的“投资客”们将目光进一步转向了海外房产。事实上,海外置业并非新兴投资。数据显示,截至2016年5月,中国投资者在海外房地产市场累计投资达170亿美元,成为全球第二大跨境房地产投资的来源,仅次于美国的190亿美元。
镜花水月:虚假宣传?谁也说不清
移民、留学需求或是海外低廉的房价吸引了不少华人选择海外置业。与此同时,随着海外置业热潮持续升温,近年来,万科、绿地,万达、保利、碧桂园、中海、雅居乐等中国房企纷纷“出海”。对于房企来说,“出海”不仅是分散投资风险的一种选择,同时可以获得相较于国内更高的收益率。数据显示,中国房地产企业海外投资额逐年大涨,从收益回报来看,超10%,甚至达到20%。
火热的行情掩盖了海外房产投资的风险。不论对房企还是个人,海外房产投资似乎成了一个具有持续高回报的“馅饼”,但小编提醒,海外置业需谨慎。
海外置业最容易遇到的问题是开发商虚假宣传。关于海外房产项目,身处国内的投资者通常只能通过开发商广告宣传来得到相关的资讯。开发商的广告也往往会描绘一个美好的海外生活,虚化和隐藏了其中的一些“美丽陷阱”。
区位模糊:“新加坡旁”or“马来西亚”
今年来,有一句广告不停地通过各种渠道试图植入消费者的大脑:“新加坡旁,碧桂园森林城市,海外置业优选。这里是全球至佳华人移居和教育圣地之一……”广东发家的地产大咖——碧桂园向来是一个壕气冲天的房企,为强化项目的“新加坡”概念,在属于柔佛州的海域中进行填海造岛eb一5投资移民美国新消息,预计耗费高达2500多亿元,打造一个占地面积达14平方公里的“森林城市”。然而,这个“新加坡旁”的森林城市实际是属于马来西亚。
最近笔者的一位朋友很惊讶地说:“原来碧桂园森林城市在马来西亚,不是新加坡。”对于这个楼盘区位的误解,这位朋友绝非个案,毕竟碧桂园非常着重地强调着“新加坡旁”这四个字。无论这算是欺骗消费者还是误导消费者,总之,涉嫌误导这事儿碧桂园已经不是第一次干了。2013年,碧桂园“十里金滩”项目在山东海阳发售,就主打“青岛东”的概念,让很多消费者产生该项目位于“青岛东部”的误解。
“在新加坡工作,在新山生活”拿着高薪享受低物价的生活似乎很美好,但是除去新山本身的治安环境问题,事实上,森林城市距离新加坡市中心还有35公里,如果真的要跨国上下班,每天要过四次关,这个通勤的过程似乎也就不太美好了。
虽然,今年初马来西亚消息称,森林城市将设置独立海关,但是这一事项仍是未知数。
“买不起”or“养不起”
2014年,美国底特律出现了一则广告“只要100美元,便可以买走一套房子。”甚至,海外一些古堡也仅需1英镑即可拥有。如此低廉的房价便可拥有一套美国房产,似乎是天上掉下的馅饼。
但实际上,购买此类房产也许能避开“买不起”的高房价,却又掉进了“养不起”的无底洞。比如古堡的所有者有义务修缮这些老房子。又比如在美国,计算房产税的房屋价值是由政府估定。如果在底特律花500美元购买房产,其估价可能高达30万美元,买房人每年需要支付6000美元左右的税费,大大超出了房价。
福利难辨:“真”绿卡or“假”绿卡
“买房送绿卡”是吸引一些投资移民类购房者的关键点,但值得关注的是不同国家对投资移民的绿卡政策不经相同。例如,马来西亚的绿卡与其他国家的又不同。举例来说,获得美国绿卡的人基本上具备了,除选举与被选举权之外的美国公民的权利和福利。
然而,据公开信息,马来西亚的绿卡并非如此,它的“绿卡”实际的名称叫“第二家园”,这只能算是个“十年”的长期签证,马来西亚政府目的是鼓励外籍人在马来西亚较长时间居住,吸引资金和投资。希望投资移民享受马来西亚福利的投资者慎重考虑。
防范风险小tips：合理配置莫错过
说起海外置业的风险,汇率自然首当其冲了。
汇率风险是目前多数海外置业者最看重的问题。房产贷款的期限一般都比较长,其间利率的升降对买房者会造成较大的影响,因此最好是选择货币汇率相对稳定的国家进行投资。
其次,房价走势和购房政策也是投资者选择海外置业不可忽视的细节。在购置海外房产前,一定要对当地的房价走势和购房政策作一次全面的了解,各国的购房政策不尽相同,房价和土地价格也有千差万别,只有选择处于上升期的房产才会获得理想的回报。
除此之外,费用的权衡也是规避风险的有效途径。一是须对房产交易所产生的相关税费有个清晰的了解,仔细权衡税费成本是否可以承受。海外置业除了在购买时要一次性支付高额的税费外(契税、土地税、印花税和增值税等),有的国家转让税费也高得惊人,房产税等等。
还有理清海外置业所产生的管理费用问题。许多国家在房产管理方面有严格的规定,比如澳大利亚墨尔本市规定,自家门前的垃圾或者积雪等必须由业主自行清理eb一5投资移民美国新消息，避开国内限购去海外置业？小心陷阱多多,如超时未作清理,则由市政部门代劳,但业主要支付相应的费用。而如果这些费用未及时支付,就会给自己招来更大的麻烦,甚至会影响到个人的信用记录。
另外,购房者需要关注各国政策走势,利用优惠倾斜政策抓住投资机遇,获得更大投资收益。
值得注意的是,国外购房与国内购房间的最大区别是在土地所有权问题上。在我国,土地只能转让使用权,而所有权归国家所有,使用权最长年限为70年。海外房产多数具有永久性产权,且无使用期限。因此,投资海外房产时,房产的质量好坏也许并不是最重要的,房产所占土地的升值前景和投资价值才是更关键的问题。
附一
海外购房喜好排名:
1、美国
售价在300-400万人民币的别墅最受海外置业者的青睐。
2、澳大利亚
作为中国海外移民的最主要目的地之一的澳大利亚,仍是中国人海外置业的热点地区之一。
3、加拿大
加拿大买房的人日渐增多,多伦多,温哥华等地都是最佳之选,国人在加拿大购房也是多属于投资性房地产。
4、英国
越来越多的中国购房者也开始将目光投向伦敦以外的小市场,比如纽卡斯尔和曼彻斯特。在伦敦,汇聚中国购房者最多的三大社区是布伦特福德、贝尔塞公园和温布尔登。
5、新西兰
当地的行业数据显示,中国购房者占该国所有外国购房者的25%。全美房地产经纪人协会称,在美国,这个比例为17%。
6、泰国
泰国、印尼、菲律宾、马来西亚和越南等东盟国家的贸易协定意味着,一位在泰国拥有一处度假屋和一间工厂的中国企业家,所面对的将是一个5亿人口的东南亚市场。
7、新加坡
新加坡新出台了限制海外买家购房的措施,尤其是针对中国投资者。
8、葡萄牙
国外投资者花50万欧元在当地购房,便可获得在葡萄牙居住、去欧盟国家旅行的权利,六年后可申请葡萄牙国籍。
9、西班牙
10、马来西亚
附二
四大热点国家置业政策
澳大利亚
买房需要缴纳申请费
政策变化:2015年12月起新政实施
根据澳大利亚投资审批委员会有关规定,自2015年12月1日起,想在澳大利亚购房的海外人士,在申请购房批准时,需要根据房产价值缴纳申请费。2015年12月1日以后,在澳大利亚购买100万澳元以下房产的海外投资者,需要缴纳5000澳元的申请费;购买价值在100万至200万澳元房产的海外投资者,需要缴纳1万澳元的申请费;购买200万澳元以上房产的海外投资者,房价每提高100万澳元需要再额外增加1万澳元的申请费。
美国
靠美国EB-5置业将到期
政策变化:2016年9月底旧政关门
2015年9月,美国EB-5移民名额首次爆满,数目达到1万,其中85%的份额来自中国大陆。美国的移民政策已经正式确认延期到2016年9月30日。
美国EB-5移民是依据1990年美国移民法规定,外国人在美国投资有权取得永久居留权,外国移民申请人在美投资创设商业性企业,并创造10个全职的美国工人就业机会,即可获发两年期的条件式移民签证。两年届满前90天,若投资行为仍存在,可申请“条件移除”而成为永久居民,投资额为100万美元。
英国
海外房主出售房产要征税
政策变化:2015年4月初新政实施
去年4月6日,英国对海外买家的房产税收政策做出调整。根据此次英国的房产税收新政,对于海外个人买家而言,资本利得税的税率为18%或28%。
英国的资本利得税是对海外买家买入与售出房产的差价部分按比例征收的一个税种。资本利得税政策从去年4月6日开始实施,不溯及既往,所以中国买家购置房产的买入价将按照2015年4月6日的房产价值计算。举例来说,如果中国买家在2013年购入房产,总价60万英镑,该房产在2015年4月6日价值变为80万英镑;中国买家在2016年1月1日出售该房产,总价90万英镑,需要交纳的资本利得税计算方法为90万减去80万英镑,即10万英镑。2013年到2015年的20万英镑不适用此项新政策,不用征收资本利得税。
葡萄牙
购房移民政策变宽松
政策变化:2015下半年发证放宽
据了解,南欧部分国家为缓解经济低迷状况,推出了吸引海外投资的移民政策,使得中国家庭海外投资类型更加多元化。葡萄牙、西班牙、希腊三个国家推出了买房即可办理移民的政策,这意味着只要在西班牙或葡萄牙购置50万欧元的房产,或者在希腊购置25万欧元的房产,就可办理全家移民手续。
去年下半年,葡萄牙的移民政策变得宽松了。根据葡萄牙的有关规定,如果资助当地科研项目、文物修复、文化遗产,只需要购买30万欧元的房产,就可以办理移民。
（部分资料整理于北京青年报、戴德梁行 、i时代报、链家网等）
【作者 翁子盈 潘沈思 唐巧燕】
美国投资移民靠谱吗，警惕！移民这些“陷阱”国家，小心人财两空！
近期，国际移民组织公布的《2024年世界移民报告》显示美国投资移民靠谱吗，警惕！移民这些“陷阱”国家，小心人财两空！，全球有约2.81亿人生活在非出生国，占总人口的3.6%，即大约每30人中就有1个移民。在全球变化快速的今天，移民成为解决多种问题的重要方式。
但需注意，不是所有国家都适合移民。接下来，我们就来聊聊几个移民需谨慎的国家。
新加坡移民门槛极高
新加坡这座门槛极高的城市国家，是移民领域的佼佼者。它主要吸引两类人：一是拥有大量财富的富豪，二是杰出的人才。
富豪可以通过投资等方式移民，但所需资金巨大。人才方面，新加坡有专为顶尖人才设立的签证。
然而，新加坡的永居制度不透明，工作签证能否转为永居由政府决定。此外，高昂的生活成本也让普通人难以立足。在新加坡，移民很难实现社会阶层的提升。
土耳其移民可能一场空
土耳其位于亚欧交汇点，地理位置优越，吸引了不少外国投资者。
通过投资可以获得土耳其身份，但其中也有不少陷阱。特别是购房移民，风险较大。
有报道指出，有人因材料造假获得护照后被捕。对于外籍人士来说，挑选好房子是一大难题，而且房产投资价值也不确定。购房时用美元交易，出售时却只能得土耳其里拉，汇率波动大。
此外，土耳其政府规定，3年内被外籍人士购买的房产不能再用于申请新身份，这意味着房子转手难，很可能只能卖给当地人。其他投资方式，如基金投资有风险，存款则面临汇率风险。
所以除非你有非常必要的需求，否则没必要花这么多钱办土耳其身份。
小国护照风光不再，优势渐弱
加勒比那五个小岛国——圣基茨、格林纳达、多米尼克、安提瓜和圣卢西亚的护照可是火了一阵子。
好多有钱人都觉得，这些小国家的护照用起来特别方便，尤其是那个圣基茨，简直就是护照里的“低调大佬”，全球150多个国家和地区随便走，说走就走，毫不含糊。
但是，对于真正有钱的大佬们来说，护照能让他们出国旅游只是小意思，他们更看重的是护照背后的资产配置和税务筹划的好处。可惜啊，现在这些好处正在慢慢消失，因为欧盟和美国都在盯着呢，这些小国护照的“隐身术”快失效了。
你看，2023年2月，美国和这五个加勒比小岛国就商量好了国外在职学位班，要加强背景调查，严打洗钱，还要加上面试环节，互相分享哪些人被拒签了。到了7月份，欧盟也插了一脚，给那些靠投资就能拿护照的国家定了好多新规矩，让这些国家得管得更严。
瓦努阿图就是个例子，因为没按欧盟的规矩来，就被说他们的投资入籍计划有问题，洗钱、犯罪、腐败、逃税啥都有，结果就被欧盟取消了免签待遇。这下子，想靠护照捞点好处就更难了。
再说说钱的事，现在想要这些小岛的护照，得花不少银子。捐款至少得20万美元，买房子得40万美元起，家里人多的话，还得再多掏钱。这哪是“小钱”，简直就是大出血！
还有更糟心的，这些小岛国在保护那些花钱拿护照的人方面，能力真心有限。今年就有好几起洗钱、诈骗的大案子，牵涉到的人护照直接被吊销了。连他们自己国家的官员都卷进造假、受贿、卖护照给坏人的官司里，你说这护照还能靠谱吗？
不过，话说回来，也不是说这些小国护照就一无是处了。只是要提醒大家，有需要再办，而且一定要找个靠谱、正规的机构，别花了大钱还惹一身骚。
俄罗斯“共同价值观签证”可能是个坑
俄罗斯最近推出的“共同价值观签证”（SVV），主要是给那些和俄罗斯想法一样、对自家国家政策不满的老外准备的。但说实话，这签证可能真没看上去那么好，弄不好还是个坑。
首先，你得明确表示，你是因为受不了祖国那些和俄罗斯传统观念不对付的政策，才想来俄罗斯的。这听起来就挺复杂的，一不小心就可能卷进政治风波里，对普通人来说，这可不是闹着玩的。
再说，这签证也不是谁都能办的。只有几个和俄罗斯关系不那么对付的国家的公民才能申请。咱们中国人，基本上是不在这个名单上的。
而且，办这个签证的过程也是挺让人头疼的。毕竟涉及到政治，里面的门道多着呢，标准也不固定。你能不能办下来，啥时候能办下来，都是未知数。
更别提这里面的潜在风险了。有的中介或者机构可能会借着这个机会，忽悠那些不懂行的人美国投资移民靠谱吗，骗钱骗信息。就算你真的办下来了，到了俄罗斯，生活和工作也不是那么简单的。语言不通、文化不一样、找工作难，这些都是现实问题。
再说了，俄罗斯也不是那种移民国家，当地人可能对外来人有点排斥。你去了那边，可能很难真正融入进去，时间一长，心里肯定不好受。
不过，我们不是说这些国家的身份没用，关键是得真有需要才去办，而且得找个正规靠谱的途径。
2025年了，移民这条路确实不好走，但仍有人找到了适合自己的移民路。当然，也有人因选择不当而失败。
这些教训告诉我们，在选择移民国家时，真的要全面考虑政策、环境和生活成本等因素。
美国直接投资移民，新政风向！川普影响美国移民，提前布局根本不慌！
随着政局的变化，美国移民政策再次成为全球关注的焦点。
现在很多人都将美国绿卡排期停滞归结到川普即将上台这件事上，事实上，川普的“美国优先”理念可能有所影响，但是改变不了根本。
众所周知，美国是一个移民国家，每年都有上百万的合法移民进入美国美国直接投资移民，就连川普本人都是标准的移三代。在这种情况下，美国有大量的政策和法案支持移民，这不是川普一个人能够修改的。
尤其是在杰出人才和投资移民这两个渠道，川普的影响微乎其微。但是对申请人来说，及时关注美国移民趋势，选对通道，提前做好准备，依旧是必不可免的。
毕竟，美国移民本身还是有难度的。
01
在川普的上一任期内，移民政策整体呈现收紧趋势。他主要采取了严格签证审核、限制低技能老公移民、优先高端人才等诸多手段，限制移民群体的发展。
对中国申请人来说，影响最大的是H-1B工作签证审核标准显著提高，导致许多申请人被拒。
川普将在1月28日开启他的下一任期美国直接投资移民，新政风向！川普影响美国移民，提前布局根本不慌！，我们可以从他的上一任期进行推测，在2025-2029这一区间，美国移民政策可以会出现收紧家庭团聚和低技能移民、维持高端人才的优先性和强化签证审核这三方面的变化。
虽然政策可能趋紧，但职业移民特别是EB-1A和EB-5等高端项目的影响较小。这类移民对美国的技术、资本和就业市场贡献显著，长期以来都是政策的优先方向。
不过，在整体态势趋于严格的情况下，无论是职业移民还是投资移民，申请材料的准备将更加关键。
02
面对可能的政策变化，提前做好准备是成功申请的关键。
申请人需要全面评估自身是否符合目标移民类别的条件——对于EB-1A，重点是证明在行业内的领先地位；对于NIW，则需突出申请人对美国社会或经济的潜在贡献。
同样国外在职学位班，申请材料的质量将直接影响成功率，清晰的成就证明、由行业内有影响力的人士出具的推荐信，以及详细的个人叙述、合法收入和资产证明，需要申请人反复核验。
在时间允许的情况下，申请人应该提前6个月准备核心材料，包括成绩证明、推荐信和资金来源文件。
提前3个月完成材料翻译和审核，递交移民局申请——如果申请人同时符合EB-1A和NIW的条件，可以考虑双递交策略。这不仅能增加获批的概率，还能锁定优先日期，缩短整体等待时间。
美国投资移民申请流程，申请美国投资移民，应该注意什么？
根据2022年3月15号美国总统拜登签字批准的EB-5投资移民新法案，新政后，美国移民局从原来每年1万个名额中，预留了32%的名额给到指定区域，包括高失业率地区、农村地区和基建项目，投资到这三个类别，免排期，可以快速拿到绿卡。申请美国投资移民美国投资移民申请流程，应该注意什么？
新政后，美国移民局已收到超过上千份新移民申请，并且还有不少家庭正处于递交前材料准备过程中，想要EB-5顺利获批，申请过程中以下事项要注意。（移民美国各个项目的优势是什么？）
满足美国投资移民基本要求
投资人需要满足美国移民局包括投资资金来源合法、无犯罪记录、良好的健康状况等要求。在提交申请时，投资人需要提供详细的个人资料、投资计划、资金来源证明等材料免联考在职研究生，以证明自己符合移民局的要求。
提交申请并等待审批（移民美国更快的方式有哪些？）
投资人需要提交投资移民申请并支付相应的申请费用。申请审批时间通常需要几个月到一年不等，具体时间取决于申请案件的复杂程度和移民局的审批速度。在等待审批期间美国投资移民申请流程，申请美国投资移民，应该注意什么？，投资人可以咨询移路帮以获得更多的帮助和建议。
获得签证或美国绿卡
E-2签证通常在几年内需要续签，而EB-1C绿卡则是永久居留权。投资人需要遵守美国移民法规，保持投资的状态，并在规定时间内履行相关义务，以保持签证或绿卡的有效性。（EB-5投资移民无排期，快速移民美国）
申请投资移民美国是一个复杂而繁琐的过程，需要投资人在多个方面满足美国移民局的要求。投资人需要选择适合自己的投资项目，并了解投资项目的风险和回报情况。
