前言
1992年，美国国会首次颁布了区域中心计划，以激发人们对EB-5 投资移民计划的兴趣。区域中心计划最初是作为试点计划制定的，迄今为止美国eb5移民需要多少钱，一文搞懂美国EB5投资移民项目隐藏风险点！，它还不是永久性的，需要国会定期重新授权。区域中心计划已多次获得国会重新授权，并于2022 年 3 月 15 日，由国会重新签署《2022 年 EB-5 改革与诚信法案》。该法案规定了60天的“冷静期”，并于2022年6月1日正式生效，有效期延长至2027 年 9 月 30 日。该法案规定了对 EB-5 计划的各种重大变更，包括但不限于将投资者对不在目标就业区 （“TEA”）的项目所需的最低投资额更改为 105 万美元，而将位于农村地区（“农村项目”）或 TEA就业区的最低投资额从50万美元更改为 80万 美元，并且规定每年有32%的签证预留名额可以免排期。
EB5新法案落地以来，不少对美国绿卡感兴趣的朋友开始从观望到认真研究移民政策和项目。而在 EB5 移民项目的接洽和评估中，项目风险点的分析永远都是每个投资者不可避免的热点话题。在实际项目评估和甄选过程中，从项目立项到与开发商之间的相关文件、条款以及合作细则的谈判。假设与项目方/开发商谈判拉锯了很久后建立了合作关系，如果后期实际运营过程中还是出现了风险，那么风险通常会出现在哪个环节？而作为投资人又该如何提前认知并有效规避呢？相信这些都是很多客户所担心和顾虑的问题，也是当下的热门话题。今天我就跟大家来深挖一下，希望帮助大家在评估筛选项目的时候能够更加深入和全面。
实际上，项目从投资启动到顺利拿到绿卡结案的每个阶段，都需要通过层层的审核等待才能顺利诞生。而从项目立项到跟开发商协商，再从各条款核对落实到法律文件的最终签署合约大概需要8-9个月时间。当项目一旦呱呱落地，就跟自己生了个孩子差不多，所以我们经常用“十月怀胎”来形容这个过程，其实也非常贴切。
作为希望通过EB-5投资移民项目完成身份规划的客户，其实终极诉求只有两点：一是拿到美国绿卡，二是拿回投资本金。这个看似简单可控的申请过程，主要的风险通常会隐藏在哪些地方呢？
EB5 移民项目风险点概述
美国EB5投资移民计划作为一种常见的移民方式，虽然为投资者提供了获得绿卡和投资回报的机会，但同时也属于风险投资，存在一定的市场风险。而这些风险点主要集中表现在以下几个方面：
1、项目完工风险：事实上，项目从立项到收尾结案的每个阶段都存在不可控的风险。例如，项目施工无法按时完成、资金没有及时到位、无法在建筑周期内创造足够就业岗位等。
2、项目还款风险：在 EB5 投资移民项目中，如何约束项目方能够按时还款是所有投资者最关心的问题之一。如果项目开发商无法按时还款，或者项目因运营亏损导致无力还款，则投资者的本金安全将面临威胁，甚至将面临重大损失。
3、项目文件风险：在签署项目投资协议、运营管理协议等法律文件时，如果投资人不认真研究，缺乏对开发商进行充分的评估和约束，导致开发商可能会穿法律空子逃避责任，给投资者带来巨大损失。
4、移民拒签风险：如果投资者因为个人背景、资金来源解释方案不当、资金流水关键证据缺失等原因或项目不合规等原因导致拒签。投资款可能面临无法及时退还的风险，而绿卡身份也因此泡汤。
5、项目运营风险：你投资的项目只有变得值钱，项目方才有能力还钱。如何评估项目未来可以变得值钱是评估筛选项目非常关键的环节。如果你投资的项目的固定物业价值不高，而过于依赖后期运营团队的发挥来为项目创造价值的。类似的项目风险会非常高，建议慎重。
6、项目违约风险：再优秀的项目方都存在道德违约的风险，需要全面评估开发商的背景实力以及信用记录。当违约成本越高，项目方履行约定的概率才会更高。
当我们清楚知道项目的风险会隐藏在哪里，那我们在评估筛选项目时就多了很多维度了。
例如我们在选择项目时，绝对不会去选择那些连地基都还没有的项目。因为项目没开始，资金也没到位，怎敢确定开发商就一定能给我们创造足够就业呢？如果项目无法创造就业岗位，那申请人的绿卡就泡汤了。所以，在项目立项的时候，我们都会综合考虑以上几个主要的风险点，对项目进行全方位的评估和分析后，才会最终确定立项与否。
例如我们在立项主推的五月花君悦酒店和迈阿密冲浪俱乐部四季豪宅，这些项目都已经施工进展顺畅，并且已经创造出好几倍的就业，足够帮助所有投资人顺利获得永久绿卡，而项目就业创造的风险完美排除。
另一风险则是本金安全与资金还款的风险。立项的时候，关于还款这个问题我们在法律文件里对开发商做了非常多的约束；
例如还款保证不能仅限于投资人退出，而是在项目立项时就要预先考虑所有可能产生的风险，事先做好约束。
例如我们主推的四季项目，预售阶段 75%的公寓已经被预定，定金也已经入账美国eb5移民需要多少钱，但我们同样会要求开发商给到投资人第一顺位的实物抵押。因为项目建成前，万一美国经济崩盘了，但剩下的损失就只能我们投资人承担了。所以，我们要求实物抵押，哪怕极端情况下出现不可控的风险问题，投资人也可以行使抵押权，将损失风险控制到最低。
如何规避 EB5 移民项目风险
行业沉淀了快20年，我们侨梁移民总结了一些经验：为了规避 EB5 移民项目的风险，作为EB5的投资者可以参考以下积极有效的行动：
1、重视项目背景调查：选择已经开动并且施工进展顺利的项目，可以极大降低项目完工的风险。同时，重视项目方背景的评估调查，选择信用良好、实力雄厚且开发经验丰富的开发商，可以有效降低项目烂尾或拖延风险。
2、重视法律文件约束：在签署各项法律文件时，要对开发商进行充分且有效的约束，履约监督到位，确保按时还款。同时，要聘请真正专业靠谱的机构协助评估，确保法律文件的合法性和有效性。
3、密切关注项目进展：投资者应该密切关注项目的进展情况，必要时开展实地考察，及时了解项目的最新动态和施工信息，切记投资后大安主义的麻痹。如果预知项目存在不可抗风险，应及时采取措施进行规避。
4、重视资金安全监管：投资者应该将资金存放在多方监管的账户中，确保资金的安全与合规使用。同时，要确保资金的流动性和透明度，避免资金挪用风险。
5、寻求专业机构帮助：投资者可以寻求专业的投资顾问或律师的帮助，对项目进行全面的评估和审查免联考在职研究生，确保项目的合法性和安全性。同时，在遇到问题时可以及时寻求专业团队的帮助，尽可能将风险和问题控制在萌芽阶段。
当然，EB5 移民项目虽然存在一定的风险点，并且必须要在风险中，因为这是满足法案的基本要求。但只要投资者做好充分的准备和规避措施就可以降低风险保障自己的权益。同时对于有实力的开发商和优质的项目也可以适当考虑其未来增值和收益的潜力，真正做到投资+移民，以实现家庭更加稳健和长期的财务规划。
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移民eb-5，美国投资移民EB-5项目背后：警惕“保险牌”与自营套路
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来源丨21世纪经济报道（ID：）
记者丨陈植 上海报道
“现行的50万美元EB-5赴美投资移民政策在9月30日到期，再晚就赶不上末班车了。”一家投资移民顾问机构负责人在近期举行的赴美投资移民沙龙上，竭力向与会的数十位高净值客户推荐EB-5投资项目。
4月底，美国国会两党就2017年的联邦财政预算达成共识，随后众议院推出2017财年综合拨款提案（ bill），允许政府持续运行至2017年9月30日。
这意味着，现行的EB-5法案再次获得延期，搭着政策顺风车顺延至2017年9月30日。市场普遍预期，10月起美国投资移民新政设定的EB-5项目最低投资门槛，将大幅调高至约100万美元。
“不过，这给国内高净值人群更多时间搭乘末班车的同时，也让很多高风险EB-5项目拥有更多精心包装、鱼目混珠的操作空间。”一位长期从事投资移民业务的业内人士告诉记者，尤其是一度销声匿迹的EB-5项目虚假包装手段正卷土重来，其中包括自融、股债不清、虚假保险保障等项目陷阱。
“如今，现行EB-5政策越临近结束，投资者越要留心Eb-5项目背后隐藏的猫腻。”他直言。
EB-5项目自融“套路”
多位熟谙赴美投资移民的业内人士介绍，其实出现问题最多的EB-5项目，主要是自融项目。
通常，美国独立的区域中心负责监督EB-5 项目开发商是否合规运营。但在实际操作过程，区域中心与开发商却构成利益关联体，即开发商将EB-5项目融到的资金用于其他用途，区域中心对此“视而不见”。其结果就是资金使用缺乏有效监管，导致EB-5项目失败几率大增，甚至个别EB-5项目开发商起初就心存欺诈。
“其实，这类自融案例已经令中国投资者蒙受不少损失。”他们透露，此前被报道过的一个案例，美国商人塞斯创建芝加哥会议中心与芝加哥洲际区域中心信托两家公司，由后者负责监管前者EB-5项目运营。但事实是这属于自融项目，共计“骗取”约250名中国投资者1.45亿美元投资费用与1100万美元管理费用，堪称美国投资移民历史上的最大骗局。
“如今，这类自融类EB-5项目又改头换面，比如包装成美国地方政府站台支持的项目，开始向国内高净值人群募集资金。”他们透露。其实地方政府站台是“假象”，实质是地方区域中心对开发商提供政策扶持，但这背后容易存在利益关联。
21世纪经济报道记者多方了解到，这种现象已引发美国金融监管部门的关注。近日美国金融监管部门对一家老牌区域中心开展审查，原因是这家区域中心不但没能监督EB-5项目运营，令投资者利益受损，还涉嫌联合开发商挪用投资者资金。
“一旦这个老牌区域中心被查实存在违规行为，可能导致两大结果，一是他们负责监督的EB-5项目审批进度大幅放缓，令国内投资者移民进程被拖延；二是美国举报者根据当地法律，能得到一笔奖励资金，这部分奖金很可能由区域中心与投资者共同买单，反而给投资者带来额外的本金损失。”他们分析说。
21世纪经济报道记者还多方了解到，近期不少股债不清的EB-5项目的风险隐患移民eb-5，美国投资移民EB-5项目背后：警惕“保险牌”与自营套路，其实不亚于自融项目。
通常，EB-5项目方可以将项目产权作为抵押，为EB-5项目开发建设提供资金担保，这令某些国内投资移民机构趁机将它包装成债权类项目，推荐给国内高净值人群。
真相却是，这类EB-5项目本身属于股权类项目，一旦项目经营失败，投资者不但没有分红，还会损失大量本金。所谓的项目产权抵押担保，仅限于当地银行贷款范畴，与投资者的股权投资额没有瓜葛。
“不过，要甄别EB-5项目到底是债权项目，还是股权项目，绝非易事。”上述长期从事投资移民业务的业内人士告诉21世纪经济报道记者，目前比较可行的办法，就是看项目预期收益率。通常情况下，美国债权类项目利率较低，不大会超过4%-5%，若EB-5项目预期年化回报率超过8%，则可能是明债实股项目。
所幸的是，随着不少EB-5项目欺诈包装做法浮出水面，当前国内高净值投资者警惕性日益增加，若EB-5项目一味突出高经济效益，反而引起他们怀疑。
留心“保险牌”陷阱
随着高净值人群警惕性增加，个别投资移民机构转而打出“保险牌”，给EB-5项目增信。
具体而言，他们宣称自己推荐的EB-5项目已经投保，一旦经营失败，将由保险公司负责赔偿投资金额，保障投资资金安全。
21世纪经济报道记者从多位业内人士获悉，所谓的保险，多数是移民办理过程经常出现的律师险。即律师若在操作高净值人群赴美投资移民过程出现差错或过失，导致高净值人群最终难以拿到绿卡移民eb-5，由此产生的民事赔偿金额，由保险公司买单。这意味着这份保险与EB-5项目经营失败风险没有任何关联。
即便个别商业地产类EB-5项目获得工程延期险等险种保障，其保额也远远低于项目投资总额，未必能覆盖投资者所有本金安全。
这些业内人士透露，多数情况下，通过精心包装掩盖高风险特征的EB-5项目往往存在三大特征，一是地处偏僻地区的项目宣称商业前景良好，二是挂钩高尔夫球场或滑雪场的商业地产项目过度美化客流量与创造就业能力；三是区域中心与EB-5项目开发商走得太近，构成利益关联体。
“目前，不少投资者已经尝到苦头。”一家投资移民机构业务主管介绍。比如美国南达科他州北方牛肉厂的EB-5项目，一度在国内标榜商业前景良好，最终因经营失败与负债累累而破产，导致逾百名中国投资者损失约8000万美元，错失了绿卡机会。
此外，一度号称“世界最大摩天轮”的纽约摩天轮项目，在当地没有多少知名度，但在国内被宣传成当地知名商业地产项目，最终导致400多名投资人逾1.7亿美元蒙受巨大损失。
